房产投资你真的懂得运用杠杆吗?

杠杆,利用首付贷,但问题在于为什么房子会上涨

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来源:楼市团长(ID:tz52801)

监管层又要开始严查“首付贷”了,和朋友说到这个消息,他对这个事情完全不感冒,说自己买房首付完全没有借钱,并且对“首付还要靠贷款”的人嗤之以鼻:“这样还买什么房啊,后面又要还房贷还要还首付贷,装修也是一笔钱,压力这么大怎么办?”我说,你有这样的想法,
说明你还不懂投资的门道。

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其实,大部分你以为穷得连首付都要贷款的人比你我有钱多了。他们之所以首付贷款买房,是合理利用杠杆。假设一套房子总价100万,小明首付30万,贷款70万。小刚首付10万,贷20万的首付贷,加上70万的银行房贷,总计90万。剩下的20万,如果在地方没有购二套房限制的情况下,再分别贷两笔首付贷,购买两笔100万的房,相当于用30万撬动了300万的房产。

尽贷 。尽可能多贷款,并努力保持住杠杆比率。

01、如何正确认识杠杆?

如果一年后房价上涨了20%,除去房贷利息,首付30万的小明挣了20万,资金回报率为66%,而用首付贷的小刚,三套房子共计上涨60万,资金回报率为200%!

要明白这一点首先要知道,我们做房产投资赚的是什么钱?

天下之事,无所不杠杆。自有人类以来,杠杆就一直伴随着我们。为什么?因为“杠杆”意味着“放大力量,提高效率”。

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1.房子的价格上涨。房价上涨让我们获得投资收益,这一点毋庸置疑。但问题在于为什么房子会上涨。房子是一种固定资产,是会折旧的,每一年每一年固定资产的价值都在下降。而过去十几年房价一直在涨,是因为虽然房子本身的价值一年比一年低(因为越来越旧),但房子其他属性的价值一直在上升,比如:城市基础建设使地段价值提升、城市化进程使房子背后的优质教育资源的需求越来越旺盛、房子的投资需求、人们对美好生活的追求等。

乡下的老农在耕作的时候,用的锄头本质上就是一种杠杆,他靠的就是长长的“物理杠杆”,用很小的力气就可以快速开垦。

这就是为什么炒房客能够用很少的资金肆意的买房如果在二套房限购的情况下,利用首付贷,10万元撬动100万的房产,上涨20%的情况下同样资金回报率为200%,并且即使房价走稳或者下跌,首付10万的小刚也可以利用剩余的20万去投资其他的项目,争取合理的回报,而首付30万的小明就没有资产为自己的投资失败买单了。

2.
赚杠杆的钱
,或者说是贷款的钱。我认为这一点比上述第一点房价上涨更为重要。杠杆让房子成为一种特殊的投资品
——
只需支付两三成首付,就可以拥有使用权和所有权,并且剩余的钱以很低的利息还30年(你想想,除了买房,谁可以借你几百上千万,而且借30年,利息才5%)。其他投资都是把钱给别人,买房是借钱投资,而我们最缺的就是资金。因为杠杆的存在,房产投资的预期收益率很是可观。如果房价一年上涨10%,首付3成,相当3倍杠杆,你的资金回报率就是30%(还没有算上租金回报)。

一个东莞的企业家,他雇佣了100个工人来制造手机配件年营收5000万,他用了这100人的力气、技术来获利,不过是付出了一部分成本而已,这个过程是“管理杠杆”在起作用。

但是,我们应该鼓励首付贷吗?当然不,如果大家都首付贷,用一成甚至更低的钱到处买买买,给全国房产加上极高的杠杆,一旦楼市下跌,首付贷买房的人一看,100万的房产都跌到80万了,我还要还90万的贷款,去你的吧,不还了,就将导致金融市场崩盘。

道理似乎很简单,就是要尽可能地多贷款。但你会看到很多人买房子会提高首付少贷款、选择等额本金还款、提前还款甚至全款买房,都是因为没想清楚这个问题,或者根本就没有把买房当作一个投资行为,这个下个部分(住投分离)我们再聊。

拼多多,风险投资投了大量的资金做市场推广、运营维护等等,加速发展,三年实现上市,这是一种资金杠杆。

可我今天介绍首付贷的目的是什么呢?是给大家讲解杠杆在金融当中的运用。那么除了首付贷,投资领域还有哪些杠杆?

但当你明白要多贷款,提高杠杆比率后,你会发现当你以3倍、5倍的杠杆买入房子后,房子的杠杆每个月每个月都在下降,因为月供。我计算了一下,10年后,你的杠杆比率仅仅只有1.5倍了,即10年后,你的首付和月供之和已经占到房子总价的7成左右。

黄铮虽然早年在谷歌混得不错,也是一个早富阶层的人,但是互联网是烧钱的领域,他自己没有足够资金,所以只有借用风投的钱,才能快速撬动更大的市场。

股票——融资融券、股票配资平台等操作,可以将自有资金放大几倍甚至几十倍。在前两年股票猛涨的时候很多人这样加杠杆炒股,有的赚够了一辈子的财富,也有的人搭上了一生的积蓄,还背上了还不了的债务。

买入房子后,如果想提高收益率,就要努力保持住贷款的杠杆比率。方法是做抵押贷,把资金抵押出来后继续以高杠杆买入房子,前提是房价已经翻一倍以上且当时的抵押贷成数较高。也许你这时会想,可我已经没有贷款资格,或者再买房已经需要7成首付了。能有这个疑问说明你是懂行的。破限购和限贷的方法很多,只要你想。

微观上,拼多多的人拉人,也是一种杠杆,只要一个人想买,为了砍价,他就必须再拉2个人,这个机制等于放大了拼多多获取客户的杠杆。因为一个客户会给平台拉来两个客户,从而爆发式增长。

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住投分离。

甚至大到国家治理,也得有杠杆思维。改革开放初期,总设计师提出“让一部分人先富起来,先富带动后富”。这一部分人,就是杠杆,用他们的财富效应撬动更多人接受“停止斗争,一切先前看,以发展经济为中心”的路线。

网贷——精研网贷的人比较沉的下心计算借贷利息,通过低息借入放大资金,再去年化10、12以上的平台出借,特别是很多平台自身就有信用标、债权贷等借款办法,用户可以放大自己的本金2、3倍以上,网贷投资人给自己加上5倍、10倍杠杆都是有的。这样的操作心理压力也是巨大的,股票除非是跌停没办法取出,只要还能有一丝理智,在亏损的时候也能做到止损,而网贷加上这么多杠杆,一旦平台跑路,血本无归。

很多年前,在我还没有接触到房产投资领域之前,我对房子上涨的想法是:买房子是用来住的,即使它涨了很多,我又不卖,只是感觉比较好而已。成长就是觉着曾经的自己很可笑和幼稚。有数据显示,过往很多人在买房的10年内都会把房子卖掉以换更大更好的房子。如果你有去看过二手房,你会发现满五年的房子并不多,甚至有一些房子还没有满两年。就是说,在你买完房子的几年后,你可能会把它卖掉。这时候,房子涨了多少,是不是就异常重要了。

上面几个例子都是通过杠杆原理在不同的事情上发挥巨大的作用。只是人们习以为常,没有察觉罢了。

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不管你买了房子是用来自主或者投资,房子都有很强的金融属性。买房子,投资兼自住。一开始我也是这么想的。但其实投资和自住,在很多方面就是矛盾的。比如:在深圳买房,选择买龙华还是宝安中心。从自住出发,你肯定会考虑你是在哪里工作。如果你在福田,那么你应该会选择龙华;如果是在南山工作,你会选择宝安中心。而从投资的角度,你会发现,深圳是向西发展的,那么你就会选择宝安中心。再比如选择成熟的市中心香蜜湖,还是新区前海。住的角度肯定是香蜜湖,因为周边配套完善,去哪里都方便。做投资的话,选择前海片区。你已经看到投资和自住考虑的角度是如此不同。有没有办法解决?

02、如何管理杠杆?

期货——期货开户门槛是5万,而且需要比较专业的交易类知识,期货交易是一个全球市场,波动非常大,并且双向交易(能够做多做空),非常考验交易者对交易的理解,和自身的交易系统。不过,期货是做的保证金交易,杠杆通常是10倍,就是说如果一笔期货交易价值100万,你只需要10万的资金去做,即10%保证金,如果100万的交易涨跌10%,对于10万资金来讲浮动盈亏就是100%。

住投分离。买房子投资,租房子自住。

先来看看宏观层面中国在国际范围内的杠杆管理水平。

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买房子纯粹是为了投资,可以让你集中考虑影响房产投资收益率的因素,而不受自住考虑的影响。另一方面,租房也可以过上很有品质的生活,甚至比住在自己买的房子还好(你去了解了解就知道)。

目前,中国政府部门杠杆率是46%,而德国的70%;我国居民杠杆率48%,而美国是78%。

外汇——外汇同样也是保证金交易,是在外汇交易平台上面交易各国之间的货币对,通常杠杆能到100倍甚至无限,风险非常高。并且,中国目前是没有开放外汇保证金交易的,国内能够注册的外汇平台一般声称自己有注册国的监管,例如英国、澳大利亚、美国等,但实际上我们很难查询到,并且很多外汇平台根本就是和用户做的对赌资金池,交易的资金根本没有投入国际市场。

住投分离,看似很简单,实则影响很大,会影响到你几百上千万的房子的决策。比如当我们确定了要买哪个小区,在选择买哪一套时,自住的话,你要综合考虑朝向、楼层、是否南北通透、是卧室出阳台还是客厅出阳台,而投资的话,你会选择最便宜的那一套(差别可能有小几十万),因为这些因素对于房价上涨的影响不大,影响最大的是地段,而同个小区的地段价值都是一样的。

换言之,德国政府比我们中国政府借债加杠杆更厉害,而美国居民比我们中国人更愿意透支消费。

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其他一些零碎的思考:

很多舆论大喊中国杠杆危险,实际放到整个世界,以中国这么高的GDP增速,对应的杠杆负债率其实是非常低的。

头寸多少。房产投资,最重要的是拥有房产还是没有。几乎也是最重要的是,你的头寸多少,你是买了一套,两套还是10套。再往后是建仓的策略(我们前面讲的尽贷和住投分离都是策略的范畴)。再再往后才是选择哪个区域、哪个小区、哪个房子这些新手最关注的东西。这就是战略大于战术。

那为什么这几年要去杠杆呢?

关于房价太高,买不起。富人的思维,是以终为始。穷人则是以始为终。穷人会想我口袋里没有钱,买不起房子。富人,以终为始,思维模式是:我要买房子(终),现在资金不够,我要怎么“找钱”。随带说一句,觉得自己买不起房的人,其实对房价并不了解,只是听说房价很高,一平要6万、10万,反正买不起。按照深圳现在2017年底的房价,房产投资的最低门槛仅是50万人民币(甚至更低)。

中国的杠杆问题是地方政府举债冲动下,国企羸弱的盈利与高企的债务的矛盾,因此杠杆去化,国企先行。

房产投资也许是最被很多人误解的投资领域。比如租售比。很多专家的文章老是说一线城市的租售比只有不到2%。但实际上他们故意忽略了杠杆。房产投资,两三成的首付,租售比可以保持在4%-5%,甚至6%以上。再比如房奴。说买了房子,就放弃了梦想,放弃了远方,成为了房奴,一生都在还债。本质上,是因为对月供的压力不了解。真正有还贷压力的期限最多只有10年,因为你的家庭收入在上升、房租在上升、货币在贬值,而月供一直不变。

民企借债是有钱还的,因为都是自家的钱,省着花,并且业务盈利强;问题是国企盈利差,效率低,还借了一堆债务。所以,中国的去杠杆最大的问题在于国企和地方政府。

说了这么多,希望能让你对房子有新的认识。财富自由的路上,房产投资是一个尤为重要的部分。不管你现在的资金量多少,你都应该去关注和了解(没钱就更要懂了)。

去杠杆的做法就是负债端债务的收缩与重组,资产端产能的停建与出清。

换句话来讲,国家不会一下子收缩,造成债务悬崖式的集体违约,只是逐步收紧。

例如去年你可以借100万,今年只能借80万,明年只能借50万,让你一步步把债务杠杆降下来。