这个大佬说房租太低,是暗示房价高,还是预示租金要涨?

近来房租问题成为新的热点,所以这些机构不仅会抬高房租,买不起房可能有种种原因

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问题:今年房租的暴涨行情,比往年都“凶猛”许多。究竟是谁推高了房租?

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近来房租问题成为新的热点。有意思的是,在一片房租太高、房租上涨太快的“谴责”声中,潘石屹在21日某竞拍发布会上表示:租赁市场租金回报率不是辅助性的指标,而是最重要的指标。现在银行基准利率4.9%,北京公寓租金回报率差不多是1%,应该到7%才合理。此言一出,让人大跌眼镜,近来对于房地产,一些名人总是“语不惊人死不休”。房租上涨过快,已成为众矢之的;潘石屹这番话,是觉得房租还不够高,还是因为有其他难言之隐吗?

回答:

近一段时间,疯涨的房租成为“众矢之的”。之所以房租受到关注,其实很简单:买不起房可能有种种原因,买不起也就认了,但租房是在一个城市生活的底线要求,必须要保障。

房租回报率低,房价过高惹的祸?

高房租并不是高房价演变的,但是关联确实不小。来说说房租是如何一步一步涨上去吧!

根据数据,房租的同比涨幅最高达30%,环比最高也超过3%。

从潘石屹整体的观点看,他的意思是说租金回报率太低,房价已经非常畸形,租金回报率翻一番,投资购房者依旧是亏的;至于说如何解决,潘石屹提到了两个方法:

首先,无论是房价还是房租,还是任意一项交易环节,供需关系都是非常重要和关键的因素。自然大家都说人口红利在逐渐消失,但是随着中国城市化的进程越来越快,范围越来越广,一二线城市的人口流入越来越多。价值一二线城市户籍制度的放款,人才吸引政策的强而有力,各种补贴,愿意来一二线城市置工作和生活的人与日俱增,而这些城市的房价普遍比较昂贵,购置成本高,那些原来够一够还能买得起房的刚需们,现在也够不上首付了,都由置业市场流向了租赁市场,更不要说刚毕业的大学生了,根本不是他们个人和家庭所能承受得起的,所以只能选择租房。

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一个是让分子往上涨一些,分子是租金。二是让分母往下降一些,分母是房价。另一条路就是拖下去,压力积聚到一定程度,自己爆炸。

其次,说说机构,很多房地产企业也都转向了长租市场。比如万科的翡翠书院,银城的银城千万家等等,企业转型,长租市场起来也是顺势而为。他们作为机构,有很高的运营成本、推广费用、资金滞留的成本等等,所有者一切都是由房租来承担的,所以这些机构不仅会抬高房租,更会给你一个合理的逻辑,接受这个事实,为结束前期的推广红利期,为后面的营收做准备。

尤其是和应届毕业生平均月薪比起来,房租已经不低了。如果此时涨个20%-30%,别说是普通的应届毕业生,就连工作几年,甚至小有成就,都能算是“中产”的人来说,上涨的租金带来的冲击也是很大的,很多“中产”都说,要租不起房了。

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最后一点,也是很重要的一点,就是买卖变租赁!投资客的房子由于政策限制,限售令等等,很多房子都滞留在手里,无法出售。同时,他们进入买房市场的成本也是越来越高。成本变高,周期变长,怎么办?涨房租呗。

房租上涨,这些“富裕”阶层却喊租不起,这就引起了另一个问题的思考:我们有中产阶层吗?这个问题很有意思,每个国家和地区的标准都不一样;然而,在中国一线城市,年收入超过十万的群体并不罕见,超过20万的,在一线城市也是大有人在。

问题是,高房价的问题岂止是对投资购房者有影响,高房价首当其中的是对于那些想通过劳动赚生活的人,可以说,房价高到让梦想破灭;对于老百姓,对于对住房最有需求的人,只是想通过劳动换取一个住所,不求豪华;然而,2017年的房价涨势,让所有持币观望的买房人梦想都远去了。

回答:

看起来,这样的收入完全可以支撑生活,可为什么所有人都迷茫?问题的关键在于,尽管目前的收入不低,但是未来的不确定性,高企的房价,再加上当下房租上涨,各种因素构成的合力,导致焦虑程度增加,让他们始终觉得是如履薄冰,并不踏实——阶层降级的风险,随时可能发生在自己身上。

因此,当我们在谈论房价过高的问题时,我们就专门谈论房价;房住不炒,首要的精神就是保证居者有其屋,至于投资者盈利与否,那是第二个层面的问题了。

高房价还是高房价,高房租则是高房租。高房租不是高房价转化而来,高房价也没有因为高房租的出现就消失。但是,高房租确实出现了,而且,上涨速度很快。

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那么,高房租是怎么来的呢?是因为房产中介借着金融创新,异化了租房金融,透支了市场信用,把房客当作了中介空手套白狼的筹码。

在当下人们心中,什么才能稳住自己的社会阶层和社会地位呢?很多人肯定会说是房子。先买了房的人,对后买房的人的财富,实际上是一种收割;后买房的人,再等房价涨起来后,割接下来准备买房的人……确实挺像割韭菜的。

民有所居房住不炒,租房不能成为新的资本逐利场

所谓透支信用,就是指房产中介利用手中掌握的房源,将房东与房客的租赁关系,异化成房客与金融公司的信贷关系,由金融公司给房客信用贷款,然后把这些贷款给房产中介,房产中介则按租赁合同逐步把租金支付给房东,自己则利用贷款与租金之间的“时间差”,继续抢占房源。一旦房源受阻,风险立即爆发。而中介自己,则不需要承担任何风险。

然而,房价总有涨到头的一天,房住不炒就是信号;房价涨不上去,就拿房租做文章,就好像等不及新一茬的韭菜长起来,干脆就连根拔了。

数据显示,中国一线城市平均租金回报率是1.5%。也就是说,按照当前的水平,如果在北京买一套房,仅靠租金,66年后才能收回成本。从这个角度来说,我国房租与房价比例是背离的。然而,中国人安土重迁的文化观念,独有的户籍制度,决定了租房并非广泛的、长远的生活方式。这就决定了,买卖差价是房产投资首要关注的点。且不说这种着眼点是否科学合理,但现实如此,我们就应该从实际情况去分析问题。

不仅如此,由于不顾一切、不惜一切代价地抢占房源,中介机构就把租金不停地向上调,导致租金越来越高。所谓高租金,也就是这个

所以说,中国的高房价已经完全脱离了中产阶层的改善型需求、普通大众的民生自住之根本,而成了投机者们借助中国房市非成熟、购房者非理性时期赚取短期交易增值利差的工具。

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回答:

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实际情况是房价过高的情况下,既要稳定市场,又要保障居住,最直接的办法就是租赁住房。可以说,租房就是民生问题。对于民生问题,有多个角度可以去衡量,最糟糕的就是把民生当成一项赚钱的生意来做。按照2017年的数据,北京非私营就业人员平均工资为10975元,一般认为,比较合理的房租是月收入的三分之一;然而,3000元在北京是否可以找到合适的住房呢?现实情况则是,在高涨的租金面前,即便是超过平均收入的人,依然感到要想保障最基本的居住权,压力山大。

前些天,因为我爱我家原副总曝光链家、自如、蛋壳等中介公司和长租公寓公司为了垄断房源,哄抬租金,一时间“从买不起房子,到租不起房子”火遍网络,这其中有很多的原因,我们一起分析一番。

然而,那种赚钱的方法已经成为过去了,彼时税收环境宽松,部分领域的政策法律尚待完善,居民手中有储蓄,购买力充足;而当下,房地产税落地越来越近,房产调控力度史无前例,居民负债率越来越高。如果仍然用投机的思维,用风险的、单一市场、单一货币体系下的项目去做保值,带来的是梦想的收益,还是尾大不掉的负债呢?

因此要想民有所居,就要房住不炒,现在看,更应该“房租不炒”。尽管说,宏观上看,可出租房屋短缺,是造成房租上涨的根本原因,但房租过快上涨,甚至“一天一个价”的时候,那就不是供需关系带来的价格变动了,必然有资本的介入,才造成了这样的层面。要说起来,不让炒房,就是要保障民生;那也不能转头就炒作租房市场啊!这种短视的市场手段,无异于自杀性的经营;要知道,真正好的经营理念,是以人为本,没有了人,再大的生意一来雇不到人去给你干,二来做出来产品没人买。

我们先看两组数据,一二线城市房租同比涨幅,成都、深圳、重庆排名前三,大约有20个城市房租同比涨幅超过20%,除郑州外,其他城市全部上涨。

也许,应了那句话,人在赌场待久了,就会成为赌徒,不管赌徒的赌博技能有多高、多深,多有经验,最终结果是输掉台面上的所有筹码;没错,房价不破不立,房地产不能绑架经济,只有到了那时候,人们才不会痴迷房地产,整个社会才能回归一种谈理想、谈创造、谈论体面的生活的良性状态吧。

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本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

我们都说割韭菜割韭菜,但连根拔了,韭菜就再也不长咯。现在炒作租金,热钱流入租房市场,其实就是在连根拔了韭菜;看似短期内投资方有利可图,各平台哄抬租金抢占份额、囤积房源待价而沽,但背离市场的恶果,最终还是要各个平台自己消化。你以为现在有租客买单高额房租,未来就有较大的利润空间?最终,可能会如潘石屹所说,“压力积聚到一定程度,自己爆炸”。

而根据城市房产网和易居研究院的《50个典型城市租金收益率》数据来看,仅有3个城市租金收益率超过4%,13个城市租金收益率在3%~4%之间,22个城市在2%~3%之间,还有12个城市低于2%。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

大家都知道,目前银行大额存单3年定期大约年化收益率在3.85%左右,理财更是能在4%~5%左右,买房吃房租显然是亏本的。

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SOHO中国董事长潘石屹先生谈到最近房租猛涨,也用到了“租金回报率”这个指标,他说:正常的租金回报率应该是多少呢?应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前银行的贷款基准利率是5%,所以租金回报率就应该是6%或7%。这次房子租金猛涨的深层次矛盾是长期以来房子的供不应求……如何才能从根本上解决这个问题?无非就两个办法,让租金回报率回到一个合理稳定的状态,一个是让分子往上涨一些,分子是租金;二是让分母往下降一些,分母是房价。

潘石屹同时表示:房租上涨不能一味地怪中介和开放商,最关键的还是要尊重经济规律!

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如潘石屹所言,高房价演变成高房租,是市场、资本、房东、中介共同“推动”的,市场房源少,供小于求;资本宠宠欲动,砸钱收房源在所不惜;房东希望房租能对得起买房的钱;中介要挣钱……种种因素造成了目前房租上涨。