保证版以房养老叫好不叫座 推广难点须求突破

在北京、上海、广州、武汉4地率先开展老年人住房反向抵押养老保险试点,此次保监会推出”住房反向抵押养老保险”试点,将其房产抵押给保险公司,目前还未收到保险公司的产品申请

  记者王菲

保监会日前下发了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。“以房养老”政策7月起将在北京、上海、广州、武汉四个试点城市正式落地。记者采访发现,目前还未有相关险企完成产品研发和申请,从产品类型看,可能以保险公司可参与分享房产增值收益的“参与型”为主。

  备受关注和争议的”以房养老”终于一锤定音,正式迈出第一步。保监会日前召开新闻发布会,公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《意见》),决定自7月1日起,在北京、上海、广州、武汉4地率先开展老年人住房反向抵押养老保险试点,试点期为两年,有完全产权的60周岁以上老人可将房屋抵押给保险公司领取养老金。与之前银行推行的”以房养老”产品不同,此次由保险机构主导。保险版”以房养老”终于来了,你怎么看?

险企谨慎

  保险版”以房养老”试行

“老年人住房反向抵押养老保险”,是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务,即拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后,保险公司获得抵押房产处置权。

  ”以房养老”并不是什么新鲜话题,过去几年已有银行等机构在部分地区开展过”以房养老”试点。其中北京、上海、南京等地也曾尝试一些试点,主要是以地方财政、养老院、银行为主体,但目前大多已终止。此次保监会推出”住房反向抵押养老保险”试点,意味着保险机构正式加入”以房养老”的队伍。

根据《意见》要求,参与试点保险公司需已开业满5年,注册资本不少于20亿元,且申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%。相比于这并不算高的准入门槛,保险公司的热情难言高涨。《经济参考报》记者了解到,平安、大都会、太平、太平洋等保险公司还在研究政策阶段,具体细节均未确定。对于各家险企的筹备进展,保监会人身保险监管部养老保险处处长姚渝表示,目前还未收到保险公司的产品申请,成熟的产品还不存在。“保险公司是有意愿做的,但是普遍比较谨慎,加之这一险种本身十分复杂,因此还没有产品发布出来,但我们预计未来一定会有产品上市,虽然时间不一定很快、量不一定大”。

  那么,什么是”以房养老”呢?公众一般谈论的”以房养老”,其实就是”反向抵押贷款”,也俗称”倒按揭”,是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。

一位平安人寿内部人士表示,平安人寿确实从今年3月收到征求意见稿后就已经在关注。但从公司的角度来说,主要还是要考虑怎么把这款产品做好。由于这款产品与传统保险产品有较大差异,涉及对客户的房产进行长期估值、抵押,客户的服务、理赔等工作,所以需要一些时间研究相关政策,没这么快推出这个产品。

  即60周岁以上拥有房屋完全产权的老年人,可将自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构,后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后,一次性或每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权,一直延续到房主去世。当房主去世后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息,其升值部分归抵押权人所有。

以参与型为主

  据悉,”反向抵押贷款”最早起源于荷兰,而运作最为完善、最具有代表性的则属于美国,除这两个国家之外,加拿大、新加坡、英国、法国、日本等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。

最终面市的产品会是何种形式呢?在保监会下发的指导意见中,将产品的设计分成两类,一类是保险公司不参与享有房价增值的收益;一类是可以参与。

  据保监会相关负责人介绍,和银行推出的业务相比,由保险公司开展的以房养老业务有着两大优势。”一方面,保险公司承担长寿风险,依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故,确保老人的晚年生活后顾无忧;另一方面,老年人过世后,其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后,剩余部分依然归法定继承人所有;如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用,保险公司将承担房价不足的风险,不再向老年人的家属追偿。”上述人士称。

根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同,试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品(以下简称参与型产品和非参与型产品)。参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益,通过评估,对投保人所抵押房产价值增长部分,依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益,抵押房产价值增长全部归属于投保人。姚渝认为,试点期保险公司比较谨慎,预计最终面试产品会以参与型为主。

  这就是银行版”以房养老”与保险版”以房养老”的两大区别:承担的长寿风险和房价波动风险不同。相较保险公司,国内银行推出的”反按揭”多为定期产品,规定了抵押期限,无论10年还是20年,到期后如果不还款,房子就没了,能”养老”不能”送终”。其次,银行版的以房养老产品属于完全抵押性,房主的家人不能参与房屋处置后的”剩余”收益分配,甚至在无法偿还的情况下会彻底失去房屋的所有权。

《经济参考报》记者了解到,从平安,合众,泰康,幸福四家公司看,目前方案大同小异,但从思路上看,幸福人寿的方案与其他三家略有不同,更接近反向抵押贷款,而其他三家则可以理解成“贷款加买保险”。对此,一位业内人士介绍,“贷款加买保险”这种按期发放养老金的产品其实可以理解成一份保险。一般情况下购买保险产品,客户要先交一部分保费,才获得后期的养老金,而以房养老是不用交保费的,而是后期用房产来抵这部分保费。幸福人寿的反向抵押贷款更像是一个不定期的贷款,贷款期限与客户的生命等长,期限本身是不定期的,是逐步计息。

  据了解,目前具体”以房养老”保险产品还暂未出现。媒体报道,幸福人寿目前已经在北京和上海积极申报以房养老保险试点。实际上,《意见》对保险公司设置的门槛较低,要求申请试点资格的保险公司应开业满5年,注册资本不少于20亿元,且满足保险公司偿付能力管理规定,申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等。

从业务可能开展的区域看,北京作为一线城市房价坚挺,居民接受程度高,将是险企必争之地。值得注意的是,试点公司之一的合众人寿在试点城市武汉已经建成的合众优年生活养老社区,也可能与以房养老产品对接。合众一位负责人表示,从整个公司的养老战略来考虑,合众已经有了养老社区,而且未来在各个试点城市,合众都会有养老社区,也就可能为老人提供了类似目前‘以房换养’模式。

  保监会有关负责人表示,符合条件的金融机构不少,但真正有能力、有意愿来做这项业务的不会太多。”因为这项业务关系到对风险的管控、对政策的把握、对背后的服务、对整个精算产品的设计等,比现有产品要复杂得多。即使满足各项试点条件,也不会有很多险企参与试点。”一位资深保险人士表示。

应先加深了解

  不过,也正是基于保险公司所面临的利率、房价波动、长寿、现金流等风险,保监会将此次试点地区划定为北京、上海、广州、武汉四大城市。”作为一线城市,北京、上海和广州的保险市场相对成熟,老龄人口数量较多,房地产市场容量较大,且房价波动相对较小。”该人士称。

记者了解到,《指导意见》出台后,一些符合条件的老人有对于了解业务细则的意愿十分强烈。对于有意向参加反向抵押养老保险的老年人,保监会提出以下几点建议:一是要明确自己具有真实的参与意愿,不仅是老年人自己,其家人也能够接受通过住房反向抵押获取养老保障的养老方式;二是要充分了解业务内容,通过向销售人员咨询、向保险公司咨询、向律师等专业人员咨询,包括向监管机构咨询等多种方式,充分了解该业务的流程、各项权利义务等,包括养老金给付、退保、房产维护等方面的要求;三是要有契约精神,一旦决定投保,和保险公司订立合同,就应当能够按照合同要求履行各项义务,满足保险公司对于投保人和抵押房产的各项要求。

  ”以房养老”曾遭遇滑铁卢

此外,以房养老业务与此前将房产抵押给银行的养老业务有何差别,保监会相关负责人解释,保险“以房养老”有两个特点:一是,保险公司承担长寿风险。保险公司必须依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故,确保老人的晚年生活后顾无忧。之前国内银行推出的“反按揭”多为定期产品,能“养老”不能“送终”。二是,保险公司承担房产价值波动风险。老年人过世后,保险公司对于房产处置所得,偿还保险公司已支付的养老金本息后,剩余部分依然归房主的法定继承人所有;如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老金本息,保险公司将承担房屋价值不足的风险,不可再向老年人的家属追偿。而之前国内银行的“反按揭”,房主家人不能参与房屋处置后的“剩余”收益。

  记者了解到,尽管幸福人寿、平安人寿[微博]等部分险企正在推动住房反向抵押养老保险产品的开发,但在没有明确盈利模式的情况下,保险行业整体而言均处于谨慎观望中,参与热情并不高,而这令未来试点面临不少现实的考验。金融机构为何参与积极性不高?事实上,国内”以房养老”仍需要跨越不少障碍。而此前”以房养老”多次推行均不成功的前车之鉴,也让保险版”以房养老”更加谨慎。

据记者了解,为了保护投保人权利,保监会规定,保险公司应加强销售行为和销售过程管理,做到投保年龄符合要求、投保资料真实准确、投保房屋产权清晰、房产评估公正透明、法律调查尽职尽责、合规经营风险可控。要明确参保客户范围和条件,做好客户甄别,不得向不符合相关要求的客户推介业务。

  据悉,前几年,”以房养老”曾在南京、上海、北京、长春等城市的个别金融机构自发兴起尝试,但均因效果不理想而停滞萎缩。

  对此,同策咨询研究中心总监张宏伟表示:”失败背后的原因主要有六点:包括银行等金融机构为规避市场风险,针对’以房养老’的群体挑肥拣瘦,设置的门槛过高;由于传统观念,老人将房产视为重要遗产,’以房养老’观念短期难以改变;具体做法未明确,也没有向民间资本开放,养老群体不敢贸然’以房养老’,房产资产如何估值。”

  ”另外三点是与’以房养老’紧密相关的三个难题:房地产市场周期波动对于资产升值及价格的影响明显,如何规避、计算、对冲市场风险?现阶段还没有统一的公开的标准;现有住宅房屋产权70年,产权未到期或到期后如何处置依然存在政策盲点;配套服务设施不完善,有钱未必买到优质养老服务,现阶段’以房养老’与养老相关产业发展滞后矛盾突出。”张宏伟强调。

  以上六点基本涵盖了当下所有讨论的关于”以房养老”推行面临的障碍。张宏伟指出:”尽管中国老龄化加速,养老床位没有办法满足市场需求,大量的市场需求持续存在,短期内养老产业、养老地产政策频发,鼓励和支持满足养老产业、养老地产的发展,但是,从现阶段来讲,’以房养老’仍然是处于探索阶段,即使’以房养老’试点在明年有了具体操作办法,但是,短期内来讲还需要突破上述诸多问题,以满足日益增长的养老产业市场。”

  对此,作为主要推动者的监管机构显然也有所认识,此次试点保监会也表现的非常谨慎,不仅设立了2年的试点期,也仅在4个城市开展试点工作。针对上述部分问题,保监会也进行了相应的政策调整。

  比如,对于”房产在抵押期间增值之后收益被保险公司独吞”的质疑,保监会对此次”以房养老”的产品设计了两种类型,分别为反抵押参与型和反抵押非参与型。其中,参与型产品,保险公司可参与分享房屋的增值收益,而非参与型产品,保险公司则完全不参与分享房屋增值收益,抵押房屋价值增长全部归属于投保的老人。而不管是哪种类型的产品,投保人在办理”以房养老”期间,无论房子升值还是贬值,保险公司都必须告知这种变动对年金领取的影响。

  而如果房价跌了,则损失由保险公司承担。《意见》规定,如果办理抵押的老人过世后,当初抵押给保险公司的房价出现下跌,或房屋实际价值不足以抵销老年人生前从保险公司支取的养老金,保险公司须承担房价不足的风险和损失,不得向老人子女或亲属进行任何形式的追偿。

  事实上,不仅投保人会存在怀疑,对于大多数保险公司来说,因”以房养老”是个新鲜事物,保险机构也是有很多顾虑。一位平安人寿内部人士表示,平安人寿确实从今年3月收到征求意见稿后就已经在关注,但从公司的角度来说,主要还是要考虑怎么把这款产品做好。”由于这款产品与传统保险产品有较大差异,涉及对客户的房产进行长期估值、抵押,客户的服务、理赔等工作,所以需要一些时间研究相关政策,没这么快推出这个产品。”

  截至目前尚无险企提出”以房养老”试点申请,但记者了解到,幸福人寿已初步完成”以房养老”产品开发和业务流程的准备,将积极上报相关试点申报材料。

  ”目前国内对’以房养老’模式还有一个认识和接受的过程,国家也需要出台相应措施支持金融机构开展’以房养老’业务,如房屋处置方式、土地使用权期限等问题,以便于保险、银行开展业务。”业内人士指出,目前来看,保险等金融机构开展养老按揭只是国家养老体系的补充,暂时还不具备作为主要养老方式的条件;而且参与’以房养老’主体,仅仅集中在拥有住房且房产价值相对稳定的群体,从这个意义讲,”以房养老”和养老社区都是进入门槛相对较高的养老模式。